En corto: en la escritura de una vivienda comprada en pareja aparece el porcentaje de propiedad de cada uno, que debería reflejar lo que ha puesto cada uno (entrada, gastos, parte de las cuotas), no necesariamente un 50/50 automático. La hipoteca, en cambio, casi siempre es solidaria: el banco puede reclamar el 100 % de la deuda a cualquiera de los dos, sin importar el porcentaje de propiedad que tenga cada uno.
El porcentaje de propiedad no tiene por qué ser 50/50
Cuando se compra una vivienda entre dos personas, la escritura recoge qué porcentaje le corresponde a cada una. Lo lógico es que ese porcentaje refleje la aportación real de cada uno: quién puso cuánto de la entrada, quién asume qué parte de los gastos de la compra (notaría, registro, impuestos) y, si las cuotas de la hipoteca se pagan de forma desigual, también esa diferencia.
Poner un 50/50 cuando uno de los dos ha aportado mucho más no es ilegal, pero tiene una consecuencia fiscal: puede considerarse una donación encubierta de quien aporta más a quien aporta menos, con su propio impuesto. Por eso conviene que el porcentaje de la escritura se ajuste a lo que de verdad pone cada uno, y guardar los justificantes de cada aportación (transferencias, comprobantes) por si hay que acreditarlo más adelante.
La hipoteca: casi siempre solidaria
Aunque la propiedad se reparta al 70/30 o al 60/40, lo habitual es que la hipoteca se firme en régimen solidario: el banco puede exigir el pago íntegro de la cuota — o de toda la deuda pendiente, si hay impago — a cualquiera de los dos titulares, sin tener que repartir la reclamación según el porcentaje de propiedad de cada uno. Entre vosotros podéis acordar que cada uno paga su parte proporcional, pero esa es una cuestión privada, el banco no está obligado a respetarla si uno de los dos deja de pagar: puede ir a buscar el 100 % de la cuota al otro.
Esto tiene una implicación práctica importante: si rompéis después de comprar, seguís atados a la hipoteca mientras no se cambie, aunque uno de los dos se mude y deje de vivir ahí. Cambiar solo el titular de la vivienda (por ejemplo, en la escritura) no saca a nadie de la hipoteca si el banco no lo aprueba expresamente.
Si no estáis casados: proindiviso y extinción de condominio
Cuando una pareja no casada compra junta, la vivienda queda en lo que se llama un proindiviso: cada uno es dueño de un porcentaje, pero sobre el conjunto del inmueble, no sobre una parte física concreta. Si la relación se rompe, hay varias salidas:
- Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero según el porcentaje de cada uno.
- Que uno de los dos compre la parte del otro, mediante lo que se llama extinción de condominio: la persona que se queda con la vivienda paga a la otra su parte y pasa a ser titular único.
La extinción de condominio suele tener un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa normal (en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se paga al comprar, suele tributar por Actos Jurídicos Documentados sobre la parte que cambia de manos), pero el porcentaje exacto y las condiciones varían según la comunidad autónoma y el caso concreto, así que esto es solo una orientación general: antes de hacer los números conviene confirmarlo con una gestoría o notaría.
Si estáis casados: depende del régimen económico
Si estáis casados, lo que pasa con la vivienda si os separáis depende del régimen económico de vuestro matrimonio (lo explicamos en detalle en la guía de gananciales o separación de bienes):
- En gananciales, lo comprado durante el matrimonio suele considerarse de los dos a partes iguales, aunque uno haya aportado más dinero propio (con matices si se demuestra que una parte viene de bienes privativos, por ejemplo una herencia).
- En separación de bienes, cada cónyuge es propietario del porcentaje que figure en la escritura, igual que en una pareja no casada.
Los gastos de la compra también se reparten
Además del precio de la vivienda, comprar implica gastos adicionales: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, según el caso, el impuesto correspondiente (Transmisiones Patrimoniales en vivienda de segunda mano, o IVA y Actos Jurídicos Documentados en obra nueva, con porcentajes que varían según la comunidad autónoma). Estos gastos suelen rondar entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda, y conviene repartirlos con el mismo criterio que el porcentaje de propiedad, no a medias por sistema si la aportación de cada uno no es igual.
También merece la pena mirar con calma los seguros que suele exigir el banco al conceder la hipoteca (hogar, y a veces vida), porque entran en el cálculo de la cuota mensual real, más allá de lo que marque el tipo de interés.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Nota |
|---|---|---|
| Entrada | Según aportación acordada | Define en buena parte el porcentaje de la escritura |
| Impuestos de la compra | Según aportación acordada | Varían por comunidad autónoma y tipo de vivienda |
| Cuota mensual de la hipoteca | Según acuerdo privado entre los dos | El banco puede reclamar el 100 % a cualquiera si hay impago |
| Seguros exigidos por el banco | Habitualmente se suman a la cuota | Conviene revisarlos al comparar ofertas de hipoteca |
Antes de firmar, tres cosas que conviene dejar claras
- Qué porcentaje le corresponde a cada uno y por qué, con los justificantes de cada aportación guardados.
- Qué pasa si uno de los dos quiere vender y el otro no, aunque parezca un escenario lejano el día de la firma.
- Si la hipoteca es solidaria (lo normal) o mancomunada, y qué significa eso si en el futuro uno de los dos deja de aportar su parte.
